Kanaat Önderi ve İş İnsanı Muhittin Uçar, Elmas Sitesi sakinleri acil toplanmalı

Ulusal Akif Haber- Sorumlu Yazı işleri Müdürü- Mehmet Toprak

Kentsel Dönüşümde Yönetim Kurulu Kararlarının Hukuka Aykırılığı ve Sonuçları  

Kanaat Önderi ve İş İnsanı Muhittin Uçar  “Türkiye’deki kentsel dönüşüm sürecinde site veya apartman yönetim kurullarının kat maliklerine (daire sahiplerine) yasal olmayan yöntemler uygulaması durumunda ne gibi hukuki sonuçlar doğduğunu ve ilgili mahkeme kararlarını kapsıyor gibi görünüyor. Bu konu, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (Kentsel Dönüşüm Kanunu) ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde sıkça dava konusu oluyor. Aşağıda, güncel yargı kararları ve yasal esaslar ışığında özet bir açıklama yapacağım. Bilgiler, resmi kaynaklar ve avukatlık bürolarının analizlerine dayanıyor. Temel Yasal Çerçeve 

• Kentsel Dönüşüm Sürecinde Karar Alma: Riskli yapı tespitinden sonra, yeniden yapım veya paylaşım yöntemi (örneğin, kat karşılığı inşaat sözleşmesi) için kat malikleri kurulu toplanır. Çoğunluk kararı (genellikle 2/3 çoğunluk) yeterlidir, ancak toplantı çağrısı, hazirun cetveli (katılımcı listesi) ve oylama usullerine hukuken uyulması zorunludur (KMK md. 29-33 ve Kentsel Dönüşüm Yönetmeliği md. 15). 

• Hukuk Dışı Yöntemler: Yönetim kurulu, malikleri usulsüz çağırmışsa, toplantıyı erteleme taleplerini dikkate almazsa, sözleşmeleri tek taraflı imzalarsa veya azınlık maliklerin itirazlarını görmezden gelirse bu, hukuka aykırılık teşkil eder. Bu durumlar, kararın iptali davasına yol açar. 

• Azınlık Maliklerin Hakları: Karara katılmayan maliklerin payları, sulh hukuk mahkemesince belirlenen rayiç bedelle açık artırma ile satılabilir (Kentsel Dönüşüm Kanunu md. 6). Ancak satıştan önce tüm işlemlerin hukuka uygunluğu denetlenir; aksi halde satış iptal edilir. 

İlgili Yargı Kararları ve ÖrneklerYargıtay ve Anayasa Mahkemesi (AYM), bu tür usulsüzlüklerde yönetim kurullarını ve alınan kararları sıklıkla hukuka aykırı buluyor. İşte öne çıkan örnekler: 

1. Yargıtay Kararı (2014 Tarihli Dava Örneği): 

1. Bir sitede yönetim kurulu, kat malikleri kurulunu usulsüz çağırmış (çağrı prosedürüne uymamış, hazirun cetveli tutmamış) ve riskli yapının yıkılıp yeniden inşası için çoğunluk kararı almış. Bu karar, Kentsel Dönüşüm Kanunu’na ve KMK md. 45’e (yıkım için oybirliği şartı) aykırı bulunmuş. 

1. Sonuç: Yargıtay, kararın iptalini yönünde hüküm verdi. Yönetim kurulunun hukuka aykırı yöntemi, dava dışı yükleniciyle yapılan sözleşmenin de iptaline yol açtı. Bu, maliklerin hak kaybını önledi.  

1. Anayasa Mahkemesi Kararı (TORUM/SEVEN Başvurusu): 

1. Riskli bir yapıda yönetim kurulu, azınlık maliklerin paylaşım yöntemine (örneğin, daire yerine bodrum kat teklif edilmesi) itirazını dikkate almadan çoğunluk kararı almış ve hisselerini düşük bedelle satışa çıkarmış. AYM, maliklerin etkili başvuru hakkı ve mülkiyet hakkının ihlal edildiğini tespit etti. 

1. Sonuç: Satış kararı hukuka aykırı sayıldı; yönetim kurulunun usulsüzlüğü nedeniyle hisse satışları iptal edildi. AYM, azınlık itirazlarının yargısal denetimden geçirilmesini zorunlu kıldı. Bu karar, benzer davalarda emsal teşkil ediyor.  

1. Genel Yargısal Eğilim (Katılmayan Maliklerin Korunması): 

1. Katılmayan maliklerin pay satışına itirazları, idari yargıda (sulh hukuk mahkemesi) incelenir. Usulsüz toplantı veya düşük rayiç bedel tespiti durumunda satış engellenir veya iptal edilir. Yargıtay, yönetim planlarının tapuya tescil edilmemesi veya sözleşmelerin noter onaylı olmaması gibi hataları geçersizlik nedeni sayıyor.  

Ne Yapmalısınız? (Pratik Tavsiyeler) 

• Dava Süreci: Usulsüz karar fark edildiğinde, 30 gün içinde sulh hukuk mahkemesine iptal davası açın. Geçici tedbirle (yürütmeyi durdurma) satış veya yıkım engellenebilir. 

• Suç Duyurusu: Malikleri engelleme veya usulsüz tahliye gibi eylemler, TCK md. 265 (görevi kötüye kullanma) veya ilgili maddelerle cezai sorumluluk doğurur. Cumhuriyet Savcılığı’na başvurun.  

• Uzman Tavsiyesi: Kendi avukatınızla süreci takip edin. Sözleşmelerde süreler, cezai şartlar ve teminatlar net olmalı; yoksa inşaat bile başlamaz.  

• Güncel Uyarı: 2025’te artan davalarda, hukuki hatalar milyonlarca liralık kayıplara yol açıyor. Acele etmeyin, prosedürlere uyun. 

Bu, genel bir özet; spesifik durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririm. Daha fazla detay (örneğin, belirli bir dava numarası) verirseniz, derinlemesine araştırabilirim! 

lmas Sitesi’nin 47 daire ve 3 bloktan oluştuğunu belirten Muhittin Uçar, 7 kişilik dönüşüm heyetinin görevinin müteahhit tekliflerini incelemek, bilgi toplamak Firmaların Teklifler Hakkında  Daire Sahiplerinin Bilgilendirmek ve en uygun teklifi maliklerin onayına sunmak olmalı! 

Mevlânâ Mahallesi Elmas Sitesi’nde yürütülen kentsel dönüşüm sürecinde yaşananlar; yalnızca bir sitenin değil, İstanbul’da dönüşüm bekleyen tüm vatandaşların geleceğini ilgilendiren çarpıcı, kaygı verici ve kabul edilemez gelişmelerdir. Bu açıklama; şeffaflıktan uzak süreçleri, hukuka aykırılığı tartışmalı uygulamaları, gizlenen teklifler iddiasını, mahkeme kararlarını, bakanlık iptalini ve maliklere atılan iftiraları tüm açıklığıyla kamuoyuna duyurmak içindir.    

Araştırmalarımız sonucunda müteahhit firmanın H sınıfı belgeye sahip olduğu tespit edilmiştir. 

Bu belgeyle Elmas Sitesi’nin toplam 14.000 metrekarelik inşaatını yapma yeterliliği bulunmamaktadır. 

Durumu yönetime ilettik, evrakları talep ettik; ancak üç ay boyunca tek bir belge dahi sunulmamıştır.” dedi.